Czym jest remortgage i co musisz o nim wiedzieć w 2025 roku?

Rzadko zdarza się, aby ktoś spłacał swój kredyt hipoteczny na zasadach, które przewiduje umowa kredytowa zawarta na etapie zakupu nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ brytyjski system bankowy stworzył narzędzie znane jako remortgage. Refinansowanie kredytu hipotecznego w UK, bo o nim będzie mowa w niniejszym artykule, jest świetnym sposobem na obniżenie oprocentowania, a w konsekwencji, rat które płacisz za swój dom.

Czym jest remortgage?

Remortgage bardzo dobrze definiuje Wikipedia – jest to proces spłaty kredytu hipotecznego poprzez zaciągnięcie innego kredytu z wykorzystaniem jednej nieruchomości jako zabezpieczenia obydwu zobowiązań. W praktyce, jest to zatem zmiana banku oraz niektórych warunków kredytu hipotecznego, której celem jest uzyskanie niższej raty lub zmiana harmonogramu spłaty.

Remortgage możesz przeprowadzić w tym samym banku jak i zmieniając pożyczkodawcę. Nie ma to większego znaczenia. Różnice mogą wystąpić w zakresie wymagań, jakie trzeba spełnić aby przejść przez cały proces, jednak to nigdy nie jest specjalną przeszkodą.

Jak dokonać remortgage?

Możliwości są zasadniczo dwie – możesz skorzystać z usług doradcy kredytowego lub zająć się organizacją całego procesu samodzielnie.

Remortgage z doradcą kredytowym w UK

Potencjalnie lepszym rozwiązaniem jest współpraca z doradcą kredytowym – w takiej sytuacji, to broker zajmie się wyborem najlepszej oferty, pomoże Ci w wypełnieniu wszystkich wniosków i upewni się, że do banku dotrą wszystkie niezbędne dokumenty. Nikt nie zagwarantuje Ci, że aplikacja o nowy kredyt przebiegnie bezproblemowo, jednak ryzyko odrzucenia wniosku jest niższe, jeśli zajmie się tym profesjonalista.

• Ile to kosztuje? Mniejsi brokerzy pobierają opłatę w wysokości £300-500. Niektóre firmy w ogóle nie pobierają opłat, jednak może się to odbić na gorszych warunkach nowego kredytu lub jakości obsługi;
• Ile to trwa? Zazwyczaj, remortgage z brokerem kredytowym potrwa trochę mniej – trzeba przyjąć, że będzie to od 4 do 8 tygodni;
• Kiedy to się opłaca? Z usług pośrednika kredytowego warto skorzystać wtedy, gdy nie możesz lub nie chcesz zajmować się wyborem ofert kredytów. Broker jest także prawnie zobowiązany do przedstawienia Ci najtańszych produktów – nawet, jeśli dostanie za to mniejszą prowizję.

Samodzielne refinansowanie kredytu

Alternatywą dla skorzystania z usług brokera jest samodzielne zajęcie się remortgage. Z pewnością jest to sposób na zaoszczędzenie około £400 na prowizji, jednak w imię tej korzyści ponosisz duże ryzyko. Może się bowiem okazać, że oprocentowanie Twojego kredytu mogłoby być niższe, gdybyś wziął pod uwagę kilkaset, a nie tylko kilka banków.

• Ile to kosztuje? Co najmniej 15 godzin Twojego czasu – musisz przecież przejrzeć blog o kredytach w UK oraz przeanalizować oferty wielu banków;
• Ile to trwa? Zazwyczaj, będzie to co najmniej 6 tygodni. W przypadku refinansowania kredytu na własną rękę, poświęcisz sporo czasu na szukanie ofert – ręczne porównywanie kredytów nie jest czynnością, która zajmie Ci jedno popołudnie;
• Kiedy to się opłaca? Przede wszystkim wtedy, gdy zostało Ci niewiele środków do spłaty i masz dużo czasu na szukanie potrzebnych informacji.

Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego w UK?

Na ogólny koszt remortgagingu składa się kilka wydatków:

Early Repayment Charge

Jeśli Twoja obecna umowa kredytowa przewiduje kary za przedwczesną spłatę, musisz liczyć się z wydatkiem w wysokości od 1% do nawet 5% pozostałego salda kredytu. Zazwyczaj, Early Repayment Charge naliczane jest tylko przez pierwszych kilka lat – zwykle od 2 do 5.

Opłaty administracyjne

Zarówno nowy, jak i dotychczasowy pożyczkodawca będą mogli pobrać od Ciebie opłaty związane z obsługą administracyjną kredytu.

Deeds release fee lub admin charge to opłaty pobierane przez pożyczkodawców, z którymi kończy się współpracę. Kwoty, które trzeba zapłacić w związku ze spłatą kredytu to od £100 do £300, zaś ich wysokość regulują załączniki do Twojej umowy kredytowej.

Booking fee lub application fee to z kolei opłata, którą bank pobiera na poczet pokrycia kosztów analizy Twojego wniosku kredytowego. To kolejne £100-£300, które prawie na pewno przyjdzie Ci zapłacić.

Prowizja

Temat prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego zasługuje na osobny wpis – oszacowanie, czy warto jest wybrać ofertę bez opłat na starcie nie jest wcale łatwe. Z tego względu, należy na razie założyć, że prowizja będzie Cię kosztować od £0 do £1,500.

Można przyjąć, że jeśli planujesz robić remortgage co 5 lat lub rzadziej, a kwota Twojego kredytu przekracza £250,000, lepiej wybrać produkt z prowizją, ponieważ przekłada się ona na niższe oprocentowanie. Jeśli jednak regularnie zmieniasz bank, a pozostałe saldo kredytu wynosi na przykład £80,000, płacenie prowizji jest nieopłacalne.

Jedynym sposobem na określenie, czy warto jest wybrać kredyt hipoteczny z prowizją, jest porównaniu co najmniej kilku ofert i obliczenie łącznego kosztu każdej z opcji.

Valuation fee

Valuation fee, czyli opłata za wycenę nieruchomości jest w zasadzie gwarantowane. Zazwyczaj, bank wystawi Ci rachunek na kwotę od £300 do £600. Wynagrodzenie rzeczoznawcy jest uzależnione od czynników takich jak rozmiar i wartość domu, lokalizacja oraz pożyczkodawca, z którego usług korzystasz.

Conveyancing

W przeciwieństwie do zakupu nieruchomości, remortgage jest stosunkowo proste pod względem obsługi prawnej. Twój adwokat (conveyancer) poświęci znacznie mniej czasu na dopięcie wszystkich formalności, a niektóre banki zapewniają conveyancing bez żadnych opłat.

Conveyancing fee będzie kosztować Cię około £300. Zdarza się, że koszty obsługi prawnej stanowią procent wartości nieruchomości.

Koszty obsługi brokerskiej

Jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z usług brokera (do czego zachęcamy), za pomoc trzeba będzie zapłacić od £400 do £600. Niektórzy doradcy kredytowi pobierają opłatę uzależnioną od wartości salda kredytu, inni zaś utrzymują się wyłącznie z prowizji wypłacanych przez banki.

Sumarycznie, remortgage w UK będzie kosztować Cię od £800 do nawet £3,600, a jeśli Twoja umowa kredytowa przewiduje kary za przedwczesną spłatę, suma wydatków może przekroczyć £6,000. Zazwyczaj, jest to jednak nie więcej niż £1,400.

Kiedy można zrobić remortgage?

Twoja umowa kredytowa najprawdopodobniej nie zabrania Ci zrobienia remortgage w żadnym momencie, jednak aby refinansowanie miało sens, powinieneś poczekać do momentu, w którym przestanie być naliczane early repayment charge. Zazwyczaj, opłaty nie są naliczane, gdy zakończy się Twój mortgage deal, a więc po upływie 2-5 lat spłaty.

Z punktu widzenia finansów osobistych, to właśnie moment, w którym kończy się spłata kredytu typu fixed jest doskonałą chwilą na zmianę pożyczkodawcy. Oprocentowanie staje się zazwyczaj nieopłacalne.

Kiedy warto refinansować kredyt hipoteczny w UK?

To kolejne pytanie, na które nie da się prosto odpowiedzieć. Są jednak pewne przesłanki które sugerują, że warto pomyśleć o remortgage:

Udało Ci się wyraźnie obniżyć LTV Twojego kredytu

Oprocentowanie ofert kredytowych jest ściśle uzależnione od wysokości wkładu własnego. Warto jednak pamiętać, że w przypadku remortgage, niższe saldo kredytu również pozwala Ci osiągnąć lepsze warunki. Dobrze opisuje to ta tabela:

LTV	90%	85%	80%	75%	70%
Oprocentowanie	Od 5.56%	Od 5.26%	Od 5.19%	Od 4.79%	Od 4.79%

Suche liczby nie mówią zbyt wiele, jednak za chwilę wszystko stanie się proste.

Kredyt z LTV 90% to taki, którego saldo (pozostała kwota do spłaty) wynosi 90% wartości nieruchomości. Jeśli zatem kupiłeś dom o wartości £300,000, pozostało Ci do oddania £270,000 nie licząc odsetek. Analogicznie, jeśli LTV wynosi 85%, jest to już tylko £255,000.

Jak wynika z tabeli, spłacenie 5% wartości kredytu sprawia, że robiąc remortgage, uzyskasz dostęp do hipotek z oprocentowaniem niższym o 0.3%. To bardzo dużo, co z kolei obrazuje kolejna tabela:

LTV	90%	85%	80%	75%	70%
Oprocentowanie	5.56%	5.26%	5.19%	4.79%	4.79%
Wysokość raty	£1,735.56	£1,594.61	£1,491.12	£1,346.59	£1,256.81

Co ciekawe, jeśli kupując nieruchomość wziąłeś kredyt na 25 lat z depozytem w wysokości 5%, osiągnięcie LTV 90% zajmie Ci około 3 lata. Zejście do LTV 85% potrwa następne 26 miesięcy.

Przy dzisiejszych stopach procentowych, już po 3 latach uda Ci się obniżyć wysokość miesięcznej raty kredytu o nawet £80. Jeśli poczekasz kolejne 2 lata, w kieszeni zostanie Ci nawet 230 funtów. Kwoty mogą się oczywiście znacząco różnić, jednak refinansowanie kredytu jest inwestycją z bardzo wysoką stopą zwrotu – oszczędności przewyższą koszty w ciągu kilkunastu miesięcy.

Stopy procentowe spadły o co najmniej 0.5%

Bez większych obliczeń możemy powiedzieć, że spadek stóp procentowych Banku Anglii o co najmniej 0.5% względem chwili, w której zaciągnąłeś swój kredyt sprawia, że warto pomyśleć o remortgage. Taka zmiana przekłada się na wyraźną obniżkę oprocentowania wszystkich pożyczek, a różnice w wysokości rat powinny być na tyle duże, aby koszty zmiany banku zwróciły się w najdalej rok.

Warunki kredytu typu tracker są rażąco gorsze od tych, które miałeś do tej pory

W przypadku niektórych banków, oprocentowanie kredytów typu tracker nie jest rażąco wyższe od tego, które oferowane jest na kredyty ze stałą stopą procentową. Są jednak instytucje, które zarabiają właśnie na osobach, które nie zdecydowały się na refinansowanie.

Jeśli wiesz, że oprocentowanie po zakończeniu aktualnego deal’u będzie wyższe o co najmniej 1% od najtańszych ofert na kredyty ze stałą stopą procentową, remortgage najpewniej będzie dobrą decyzją. Biorąc pod uwagę fakt, że najpewniej nie zostaniesz obciążony early repayment charge, koszty zmiany pożyczkodawcy będą o wiele mniejsze od korzyści, które możesz w ten sposób uzyskać.

Czy remortgage zawsze się opłaca?

Absolutnie nie! Refinansowanie kredytu hipotecznego często przynosi korzyści finansowe już po około roku, jednak może się okazać, że Twój aktualny kredyt jest naprawdę dobry, a zmiana pożyczkodawcy skutkowałaby obniżeniem raty o zaledwie kilka funtów.

Jako graniczny punkt opłacalności remortgage możesz przyjąć co najmniej £60-£70 miesięcznie. Jeśli zatem płacisz za swój dom £1,400, warto zmienić pożyczkodawcę, jeśli po remortgage będziesz płacić nie więcej niż £1,330. Uzyskanie dużej różnicy w racie jest oczywiście o wiele łatwiejsze, gdy spłaca się nieruchomość o dużej wartości. W praktyce jednak, właściciele domów za około £200,000 mogą już wyraźnie odczuć refinansowanie.

Lepiej nadpłacać czy refinansować kredyt w UK?

Nadpłacanie kredytów hipotecznych w UK jest o wiele mniej korzystne niż w Polsce. Wynika to ze sposobu, w jaki banki obliczają nowy harmonogram spłaty kredytu.

Zwyczajowo przyjęto, że nadpłaty kredytu skracają okres spłaty, ale nie obniżają wysokości rat. Choć nie trafiliśmy na żadne oficjalne wytłumaczenie takiej polityki, wydaje się nam, że wynika to z opiekuńczej postawy państwa – taki rodzaj nadpłat zmniejsza łączną kwotę, jaką oddajesz do banku.

Takie rozwiązanie nie jest jednak wygodne, ponieważ efekty nadpłat odczujesz dopiero pod koniec spłaty. Ponadto, większość umów kredytowych przewiduje, że bez dodatkowych opłat można nadpłacić nie więcej niż 10% wartości kredytu.

Pod tym względem, remortgage jest o wiele lepszym sposobem na nadpłatę kredytu. Jeśli otrzymałeś duży zastrzyk gotówki, na przykład w postaci spadku lub bonusu rocznego, zmiana pożyczkodawcy może być bardziej opłacalna, a przy tym wpłynie na wysokość rat z miesiąca na miesiąc.

Jeśli jednak dysponujesz drobnymi nadwyżkami gotówki i Twoim głównym celem jest jak najszybsze uwolnienie się od wszystkich zobowiązań, nadpłaty będą lepsze. Zrobisz to bez żadnych opłat, a w dłuższej perspektywie i tak zaoszczędzisz dużo środków.

Koniecznie przeczytaj:

• Ubezpieczenie nieruchomości w UK
• Kredyt na rozbudowę domu w UK – jak się za to zabrać?
• Jak podnieść wartość nieruchomości w UK?