Zakup nieruchomości na aukcji w UK. Co musisz wiedzieć?

Ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii są dla Ciebie zbyt wysokie, a pomimo tego, nadal zależy Ci na własnych czterech ścianach? Jeśli tak jest, prawdopodobnie zastanawiasz się nad tym, jak w tańszy sposób dokonać zakupu. Być może, podczas researchu, natknąłeś się na domy wystawiane na licytację. To bardzo dobry kierunek, gdyż w dzisiejszym artykule przyjrzymy się właśnie tej metodzie zakupu nieruchomości. W związku z tym, jeżeli chcesz nabyć dom/mieszkanie za pośrednictwem aukcji, koniecznie zostań z nami.

Dlaczego domy sprzedawane na aukcji są tańsze?

Zanim przejdziemy do szczegółów, w pierwszej kolejności zastanówmy się nad tym, dlaczego tak właściwie warto zainteresować się licytacjami nieruchomości. Z perspektywy sprzedającego, taka forma sprzedaży może być uzasadniona w dwóch sytuacjach:

• Nieruchomość jest problematyczna, w związku z czym jest sprzedaż w inny sposób jest mało prawdopodobna;
• Konieczna jest szybka sprzedaż domu, chociażby przez długi lub dowolną sytuację losową.

Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku kluczową rolę odgrywa czas, dlatego też, bardziej prawdopodobne jest, że dotychczasowy właściciel nieruchomości zgodzi się na pewne ustępstwa, gdyż zależy mu na tym, aby jak najszybciej uzyskać pieniądze. Natomiast z drugiej strony, aukcje mają to do siebie, że biorą w nich udział osoby przygotowane na pewne niedogodności. To znaczy, na aukcji często możemy znaleźć nieruchomości niezdatne do zamieszkania, budynki mające nieuregulowaną sytuację prawną lub wymagające bardzo kosztownego remontu. Między obiema stronami transakcji powstaje niepisane porozumienie, zarówno wystawiający, jak i kupujący godzi się na pewne ustępstwa, dzięki czemu cała procedura trwa krótko i w zdecydowanej większości przypadków zakończona jest sukcesem.

Na aukcji często pojawiają się również domy, które zostały zabrane właścicielom przez komornika ze względu na niespłacone długi. Taka procedura to repossession, czyli nic innego jak windykacja. Najczęściej, ma ona miejsce w sytuacji, kiedy dana osoba nie spłaca rat kredytu hipotecznego lub unika odprowadzania podatków.

Warto wspomnieć również o tym, że według statystyk z 2020 roku, na aukcji znalazło się około 15 000 nieruchomości. Liczba ta nie jest zbyt duża, szczególnie, że stanowi ona nieco ponad 2% wszystkich sprzedanych domów/mieszkań w UK. W związku z tym, możemy dojść do wniosku, że nie jest to częste zjawisko, jednakże w dalszym ciągu, warto pamiętać o tego typu transakcjach, gdyż dzięki nim można zaoszczędzić naprawdę sporo pieniędzy. Tak jak już wspominaliśmy, duża część z tych nieruchomości wymaga gruntownego remontu lub ma problematyczny status prawny, jednakże nie byliśmy w stanie znaleźć precyzyjnych statystyk w tym zakresie.

Kredyt na dom kupiony na aukcji

Opowiadając o nieruchomościach, które najczęściej trafiają na licytacje, podkreśliliśmy już to, że często są one w pewien sposób „wadliwe”, a sam czas trwania aukcji jest krótszy od standardowego zakupu. Właśnie z tych powodów, uzyskanie kredytu przez kupującego odbywa się na innych zasadach

Wspomnieliśmy już, że nieruchomości na licytacjach bardzo często są w pewnym stopniu „wadliwe”, a czas trwania aukcji jest krótszy od standardowego zakupu. Z tych powodów uzyskanie kredytu odbywa się na innych zasadach, wtedy również warunki spłaty nieco się różnią – są mniej korzystne dla kupującego. Zazwyczaj finansowanie zakupu ma charakter krótkotrwały – pożyczasz pieniądze na kilka miesięcy, podnosisz standard nieruchomości do takiego stopnia, by bank udzielił Ci normalny kredyt hipoteczny i spłacasz dotychczasową pożyczkę. Taki krótkoterminowy kredyt nazywamy kredytem pomostowym (bridging mortgage).

Bridging mortgage – najważniejsze cechy

• Okres kredytowani zwykle wynosi maksymalnie 12 miesięcy;
• Udzielany jest przez banki na nieruchomości, które nie mogą być objęte zwykłym kredytem hipotecznym (np. ze względu na brak elektryczności w budynku);
• Czas przyznawania kredytu jest znacznie krótszy;
• Obsługa prawna (conveyancing) jest droższa niż w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego;
• Oprocentowanie i prowizje są wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego na normalnych warunkach;
• Udzielany jest na bardziej ryzykowne przedsięwzięcia;
• Wyższy wkład własny (LTV zazwyczaj nie przekracza 75%);
• Oprocentowanie jest zależne od wielu czynnik, ale może sięgać nawet 1,5% miesięcznie!

Kiedy zakup nieruchomości na aukcji się opłaca?

Na pierwszy rzut oka, oprocentowanie i wysoki wkład własny, które są związane z kredytami pomostowymi, mogą być bardzo zniechęcające, ale medal ten ma także drugą stronę. Zdarza się, że cena wywoławcza nieruchomości z 3 sypianiami wynosi 50, 60 czy 80 tysięcy funtów, co jest naprawdę małym ułamkiem standardowej wartości takiego budynku (należy pamiętać, że to dalej tylko cena wywoławcza). Warto jednak zwrócić uwagę również na to, że nie wszystkie nieruchomości, które sprzedawane są poprzez aukcje, mają jakieś problemy prawne czy konstrukcyjne. Być może właściciele rozwodzą się, odziedziczyli tą nieruchomość lub popadli w długi, przez co zależy im na szybkim odzyskaniu pieniędzy.

Warto wspomnieć również o tym, że zakup nieruchomości na aukcji, może być też dobrym rozwiązaniem dla osób, które zastanawiają się na zakupem domu/mieszkania pod wynajem. Rozwiązanie to może być naprawdę korzystne, w końcu, kupując nieruchomość inwestycyjną pod wynajem, nadal masz gdzie mieszkać, a nawet po całkowitym uwzględnieniu kosztów remontu, cała inwestycja może okazać się po prostu tańsza.

Opisywane przez nas przedsięwzięcie wydaje się również sensowne wtedy, gdy znasz się na remontach lub masz zaufanych podwykonawców, którzy zajmą się wszystkimi koniecznymi pracami. Pamiętaj także, że kupując dom na aukcji, najprawdopodobniej, czekają Cię bardziej skomplikowane prace niż malowanie czy wymiana kafelków. Najczęściej spotykane problem to:

• Brak niezbędnych rozwiązań przeciwpożarowych;
• Brak łazienki lub kuchni;
• Brak dostępu do prądu;
• Osunięcia i inne naruszenia konstrukcji domu
• Niestandardowa konstrukcja (np. domy zbudowane z kontenerów).

Na nieruchomości, których dotyczą powyższe problemy, jak najbardziej można uzyskać kredyt pomostowy. Jednakże z racji na wysokie oprocentowanie, nowy nabywca nieruchomości powinien jak najszybciej doprowadzić dom/mieszkanie do stanu używalności, by móc ubiegać się o kredyt na normalnych warunkach.

Kiedy dom z aukcji nie będzie opłacalnym zakupem?

Warto wspomnieć również o tym, że istnieje niestety kilka sytuacji, w których lepiej nie decydować się na zakup nieruchomości poprzez licytację. Dzieje się tak w szczególności gdy:

• Nie masz wystarczająco dużych oszczędności – będą one potrzebne na wpłacenie depozytu, wysoki wkład własny kredytu hipotecznego, remonty czy pokrycie wysokich odsetek od kredytu pomostowego;
• Nie posiadasz własnej nieruchomości lub musisz się szybko przeprowadzić – jeśli chcesz kupić dom do remontu, przeprowadzka w ciągu miesiąca czy dwóch może wcale nie być możliwa, gdyż musisz liczyć się z ewentualnymi opóźnieniami w pracach budowlanych, brakiem łazienki czy kuchni itd;
• Wybrana przez Ciebie nieruchomość wymaga dużych nakładów, natomiast Ty nie masz wystarczających dochodów i nie znasz się na budownictwie – niestety, tak jak już wspominaliśmy, zdecydowana większość licytowanych nieruchomości wymaga naprawdę poważnych remontów (np. wady konstrukcyjne muszą zostać usunięte w specjalistyczny sposób, tak aby w przyszłości nie pojawiły nie po raz kolejny);
• Zależy Ci na klarownym kosztorysie całego zakupu – może się okazać, że w trakcie remontu pojawiają się nieprzewidziane komplikacje, na przykład okaże się, że instalacja elektryczna wymaga gruntownych zmian w swojej konstrukcji. Domy z aukcji określilibyśmy jako „nieruchomości podwyższonego ryzyka”. Z finansowania może się też wycofać bank, a wtedy stracisz zaliczkę, którą wpłaciłeś w dniu licytacji.

Najważniejsze wskazówki dla osób decydujących się na zakup nieruchomości na aukcji

Wiemy już mniej więcej z czym wiąże się zakup nieruchomości na aukcji i kiedy takie przedsięwzięcie jest opłacalne, a nie kiedy nie. W związku z tym czas przejść do bardziej praktycznej części tego wpis. Przyjrzyjmy się zatem paru ważnym szczegółom, na które zdecydowanie warto zwrócić uwagę decydując się na zakup domu/mieszkania na licytacji:

O czym pamiętać przed aukcją?

Zacznijmy od tego, na co należy zwrócić i co warto zrobić jeszcze przez samym przystąpieniem do licytacji domu lub mieszkania:

1. Sporządź listę nieruchomości wystawionych na licytację w Twojej okolicy – zacznij od researchu, zrób swego rodzaju ranking najbardziej atrakcyjnych ofert, które przypadły Ci do gustu, oczywiście możesz też od razu zdecydować się na konkretną nieruchomość;
2. Z kontaktuj się z wystawiający i umów się na oględziny nieruchomości – kiedy wybierzesz już nieruchomość, skontaktuj się z osobą, która ją wystawiła na licytację i przygotuj listę pytań dotyczących domu/mieszkania, które chcesz zadać, zwróć także uwagę na okolicę nieruchomości oraz, jeżeli masz taką możliwość, zabierz ze sobą kogoś kto zna się na budownictwie, aby lepiej ocenić dom/mieszkanie podczas wizyty;
3. Zapoznaj się z aukcją – szczegółowo przyjrzyj się ogłoszeniu i zapoznaj się z jego wszystkimi szczegółami, zwróć uwagę przede wszystkim na warunki aukcji oraz sytuację prawną interesującej Cię nieruchomości;
4. Skontaktuj się z brokerem – broker kredytowy pomoże Ci omówić szczegóły dotyczące finansowania zakupu, postaraj się poświęcić jak najwięcej pieniędzy na remont, miej na uwadze to, że czas na zakup nieruchomości jest mocno ograniczony, a oprocentowanie kredytu pomostowego dosyć wysokie, dlatego też wszystko powinieneś załatwić jak najszybciej;
5. Przygotuj się do samej aukcji – zastanów się nad tym jak dużymi pieniędzmi dysponujesz i ustal sobie maksymalną kwotę, jaką możesz przeznaczyć na zakup licytowanej nieruchomości, sprawdź również warunki, które stawia dom aukcyjny;
6. Co zrobić, jeżeli osobiście nie możesz pojawić się na licytacji – zawsze możesz znaleźć się w takiej sytuacji, dlatego też powinieneś, nawet na wszelki wypadek, wyznaczyć swojego reprezentanta, która zawsze będzie mógł pojawić się na licytacji, może być to na przykład prawnik (solicitor) lub agent nieruchomości.

O czym pamiętać w trakcie aukcji?

Wiemy już co należy zrobić przygotowując się do licytacji, sprawdźmy zatem o czym warto pamiętać podczas samej aukcji:

1. Bądź punktualnie – punktualność jest zawsze ważna, jednakże biorąc udział w licytacji nieruchomości koniecznie o niej pamiętaj, gdyż tuż przed rozpoczęciem aukcji jej prowadzący może podać dodatkowe informacje;
2. Guide price to nie to samo co reserve price – koniecznie pamiętaj o tym, że guide price to „cena prognozowana”, która jednak nie jest w żaden sposób wiążąca, natomiast reserve price to minimalna cena, na którą zgodzi się sprzedający;
3. Nie daj się ponieść emocjom – podczas licytacji bądź cierpliwy i spokojny, trzymaj się wyznaczonego budżetu, aby nie przepłacić.

O czym pamiętać po aukcji?

Jeżeli wygrałeś aukcję największy sukces i stres już za tobą, jednakże są też rzeczy, o których koniecznie musisz pamiętać po licytacji:

1. Podpisz umowę – jeśli udało Ci się wygrać licytację i Twoja oferta okazała się największa, zaraz po zakończeniu aukcji zostaniesz poproszony o podpisanie umowy oraz o wpłacenie depozytu (10%);
2. Zapłać pozostałą część ceny nieruchomości – w ciągu następnych 2-6 tygodni od zakończenia licytacji Twoim obowiązkiem jest sfinalizowanie płatności, postaraj się tego nie zostawiać na ostatnią chwilę, miarę możliwości, zrób to jak najszybciej;
3. Zostań na licytacji do samego końca – jeżeli aukcja nie zakończyła się sprzedażą, czasami zdarza się, że wystawiający próbuje sprzedać nieruchomość prywatnie, dlatego też lepiej zostać na licytacji do samego jej końca.

Jak znaleźć licytację?

Cały nasz dzisiejszy artykuł poświęcony jest tematyce sprzedaży nieruchomości na licytacjach, jednakże nie wspomnieliśmy jeszcze o tym, gdzie tak właściwie szukać samych aukcji. Znalezienie takich ofert nie jest wcale trudne, gdyż zdecydowana większość z nich znajduje się na dwóch najpopularniejszych portalach: Rightmove i Zoopla. Oprócz tego w Internecie możemy znaleźć wiele innych stron, które umożliwiają przeglądanie i wyszukiwanie nieruchomości wystawionych na licytację, na przykład takich jak: Auctionhouse czy SDL auctions.

Pamiętaj, im więcej przejrzysz aukcji, tym lepiej – dokładne poszukiwania mogą być czasochłonne, jednakże dzięki nim zyskasz cenna wiedzę na temat cen, typowych problemów i głębiej zastanowisz się nad wyborem nowego domu/mieszkania, w związku z czym podejmiesz po prostu lepszą i bardziej przemyślaną decyzję.

Ubezpieczenie nieruchomości kupionej na aukcji

Decydując się na zakup domu/mieszkania na aukcji, zwróć również uwagę na ubezpieczenie. Mianowicie, jeżeli kupiona przez Ciebie nieruchomość będzie ubezpieczona, obowiązująca polisa przechodzi na Ciebie w dniu, w którym wygrasz licytację.

Czasami jednak zdarza się tak, że budynek, który wylicytujesz nie jest w żaden sposób chroniony, w związku z czym warto o to jak najszybciej zadbać. Powinieneś zainteresować się tym tematem, gdyż ubezpieczenie nieruchomości może obejmować zarówno wyłącznie budynek, jak i jego zawartość. Pamiętaj również o tym, że składki polisy mogą się od siebie znacząco różnić ze względu na stan nieruchomości, natomiast nie zmienia to faktu, że powinieneś zadbać przynajmniej o najbardziej podstawowe ubezpieczenie. Co prawda nie chroni ono mebli ani sprzętu znajdującego się wewnątrz domu/mieszkania, jednakże uchroni Cię ono przed negatywnymi konsekwencjami losowych zdarzeń, jak powódź czy pożar.

Podsumowanie

Podsumowując, nie można zaprzeczyć, że zakup nieruchomości na licytacji to dosyć ryzykowne przedsięwzięcie. Oczywiście, można mieć szczęście i zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy funtów, jednakże z drugiej strony można też wiele stracić. Dlatego też, mamy nadzieję, że dzisiejszy artykuł pomógł Wam bliżej zapoznać się z tym tematem, dzięki czemu podejmując decyzję o udziale w aukcji nieruchomości, będziecie zawsze działać bez pośpiechu i emocji oraz w przemyślany sposób. Pamiętajcie, że próbując kupić dom/mieszkanie na licytacji trzeba być wytrwałym, cierpliwość to klucz do sukcesu, który prędzej czy później doprowadzi Was do sukcesu.